「ルネ加島駅前パークフロント」の価値

昨今のマンションの売れ行き

マンションの売れ行きを示す初月契約率は、6年連続で好調といわれる70%以上をキープ(グラフ①)。

マンション売れ行きが好調な3つの要因

  1. 超低金利の住宅ローン
  2. 手厚い税制優遇
  3. 都心の駅近マンションの増加

特に大阪市内では、JR大阪駅周辺の再開発などにより、近郊でも再開発により住宅購入者が増加し、いわゆる「都心回帰」と呼ばれる現象が起きている。

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駅徒歩分数・都心へのアクセス性など移動時間の短縮により、新たな時間を創出する「時間の価値」が重視されている。

昨今のマンション選びの重要ポイント

  1. 最寄駅の徒歩分数
  2. 都心へのアクセスの良さ
初月成約率

JR東西線「加島」駅徒歩1分という駅前立地と、都心部へ10分以内というアクセスの良さが注目されている 「ルネ加島駅前パークフロント」。今回、大阪のマンションマーケットから見た、当マンションの魅力を紐解いてみた。

住宅取得の追い風となる手厚い税制優遇

住宅ローン減税
すまい給付金
大阪市新婚・子育て世帯向け分譲住宅購入融資利子補給制度

住宅ローンの金利は史上最低水準で推移

【フラット35】借入金利の推移

住宅ローンは史上最低の水準で推移している。長期固定金利のフラット35の2020年8月の金利は1.31%。10年前の2010年8月の金利は2.23%で、今のように団体信用生命保険が含まれておらず別途支払いしていたので、今がいかに低金利であることがよくわかる。
また、銀行などで取り扱う変動金利の店頭金利は2.475%だが、新しくマンションを購入する人に対しては各銀行が優遇金利を適用し、実質0.4%台や0.5%台の超低金利で融資されており、現在のマンション購入環境は、非常に恵まれているといえる。

※1:《対象》令和3年12月31日までに住宅ローンを借り入れて住宅を取得した場合、金利負担軽減のため10年間、所得税から控除を受けられます。※ローン控除には諸条件があります。詳しくは係員までお問い合わせください。※初年度には確定申告が必要となります。※ホームページからもご確認いただけます。
※2:《対象》新築住宅・中古住宅(個人間売買は対象外)、ローン利用時だけでなく、現金取得の場合も利用可能(追加要件あり)※実際の給付額は、都道府県民税の取得割合によって決まります。給付対象となる住宅および住宅取得税には条件があります。※詳しくはホームページにてご確認ください。
※3:新婚世帯は夫婦いずれも満40歳未満かつ婚姻届出後5年以内の世帯、子育て世帯は小学校6年生以下の子供がいる世帯など申込資格があります。詳しくは係員までお問い合わせください。

Place 立地 駅徒歩1分×快適アクセス×公園前の価値

駅徒歩1分の価値

大阪市内には、駅徒歩5分以内のマンションは多いが、駅徒歩1分となると、2017年以降大阪市内で発売されたマンションの中でも、わずか8.0%しかない。駅前には既存の建物が多く、新しくマンションを建てる場所がほとんどないからである。
特に駅からの1分の距離だと便利で快適なだけでなく、雨の日や夜暗くなった時のことを考えると、小さな子供や、女性、シニアの方々にとっても安全で安心といえるのである。

大阪市内で発売されたマンション

快適な大阪(梅田)エリアへのアクセスの価値

写真

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大阪駅へ8分、北新地駅へ9分の都心アクセスはとても快適であるが、駅徒歩1分と合わせて考えると、さらにその魅力はアップする。 また、JR東西線は地下鉄や私鉄などへの乗換え駅がいくつもあるので、各方面へのアクセス面にも優れている。
移動時間の短縮により新たな時間が創出できるので、「時間の価値」が重視される現代の住まい選びにおいては、この魅力的なアクセスは高く評価されるだろう。

2017年以降、大阪府のJR沿線徒歩1分物件は7物件

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さらに、大阪市内のJR沿線徒歩1分物件は4物件

さらに、大阪市内のJR沿線徒歩1分物件で南向き×公園前は本件のみで、現在唯一販売中でもある。

※有限会社MRC調べ

「ルネ加島駅前パークフロント」の快適な都心アクセス

Osaka Metro全駅で100駅。「加島」駅から1回の乗り換えで95の駅へ行けてしまいます。

路線図

第一種住居地域内、公園隣接の住宅環境の価値

大阪市内中心部の用途地域はほとんどが商業地域のため、オフィスや商業ビルなどの高層の建物が多いが、当マンションの用途地域は第1種住居地域の住居系になっているので、周辺は戸建も多く高層の建物が少ない。また、南側(バルコニー側)の敷地が「竹島公園」に隣接しているので、目の前の空間が確保され、明るく開放感があるのだ。
大阪市内の駅前立地でありながら、落ち着いた住宅環境で、日当たりや眺望が確保されているのはとても恵まれていると言える。

イラスト

【商業地域エリア】

大規模、危険、環境悪化の恐れのある工場・倉庫以外の建物が制限無く建築できる地域です。

【工業地域エリア】 

住宅等と工場が混在する地域のうち、主として工業の利便性を考慮して指定された地域です。

【住居地域エリア】

第一種・第二種住居地域は、小規模以外の倉庫・工場、小規模以外の遊戯施設・風俗施設の建築が制限された地域です。
本件の地域では工場はほぼ建設できず機械を設置する場合は50m²の建物面積でないとならないという厳しい規制があります。
※本件は駅前立地でありながら第一種住居地域内に位置します。

Plan 商品 全戸南向×日当たり・眺望×4つの認定の魅力(価値)

住まい選びの重視する項目として常に上位に来るのが「日当たり」と「安全」である。ここでは「ルネ加島駅前パークフロント」の日当たりの良さと安全性を備えた部分を紹介する。

住まい選びの重視項目で上位に来る「日当たり」「安全」

「日当たり」の良さをかなえる4つのポイント

  1. 全戸南向き
  2. 敷地は四方接道の開放的な敷地
  3. 隣接する建物の圧迫感がない
  4. 南面バルコニー側には、緑豊かな「竹島公園」が目の前

「安全・安心」をかなえるポイント

  1. 敷地内は、エントランスアプローチと駐車場の出入り口を分けて歩車分離設計を採用。
  2. 「大阪市防災力強化マンション」「大阪市子育て安心マンション」「大阪市エコ住宅」「大阪府防犯モデルマンション」の4つの認定を取得。
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大阪市内でこの4つの認定を取得しているマンションは初めて。 「日当たり」と「安全」が目に見える形で実現できていることは、住まい選びにおいて、とても魅力的である。

敷地配置図

「安全・安心・エコ」に配慮した4つの認定を取得

大阪市内で4つの認定を取得しているマンションは初めてで、住む人のことを考えた事業主の「ものづくりに対するスタンス」が感じられる。

ランドプラン
大阪市防災力強化マンション大阪市子育て安心マンション
大阪市初4つの認定を取得
大阪市エコ住宅大阪府防犯モデルマンション

※このマンションは、申請書類の審査に基づき、大阪市防災強化マンションとして計画認定されたものであり、工事等が完了したときには別途現場検査が行われ、計画認定内容に合致すると判断された場合に認定されます。

Price 価格 3LDK·70m²·3,600万円台〜。月々7万円台で購入可。

マンション価格の上昇が続く大阪市内。今後もさらに上昇か?

大阪市内の徒歩1分のマンション価格は、2014年以降高どまりしている。(グラフ②)。大阪市内の2020年の平均坪単価は282.3万円。(タワーマンション・1ROOM除く)20坪(約66m²)の広さに換算すれば、約5,646万円になる。(グラフ②)。 自己資金や年収などで購入できる人の数は限られてくるだろう。大阪市内で、駅近のマンションを手に入れるための資金面のハードルは高いといえる。

井口氏に聞く。
マンション価格 今後の傾向

マンション用地の仕入れは商業施設やオフィスビル用地との競合が激しく、利便性の高い土地価格はさらに上気傾向にある。
マンションは土地の仕入れから発売までにタイムラグがあり、現在の建築費や土地価格がマンション価格に反映されるのはまだ2~3年先となるため、今後発売されるマンションはさらに価格が上昇する傾向にある。
さらに「うめきた2期」などの再開発事業により、建築費は高止まりする傾向にある。

平均坪単価の推移

身の丈にあった安全な資金計画

住宅ローンを利用した資金計画のポイントは、長い期間に渡り、返済していける金額で考えることである。当マンションは、大阪市内駅前立地にも関わらず、3LDK 3,600万円台~という手が届きやすい価格に設定されている。3LDK・70m²・3,690万円台というのは、大阪市内の価格相場から見ると、とても魅力的だということがわかる。 住宅ローンを利用した場合、今の低金利で計算すると、月々約7万円台(ボーナス時加算有り)で購入できるのだ。また、年末ローン残高の1%が10年間控除される「住宅ローン控除」などを利用すれば、資金計画はさらに楽になる。
超低金利のおかげで、管理費なども含めても、家賃並みの金額でマイホームを持てる可能性がでてきたのである。

※Eタイプ(1106号室)/販売価格(税込)36,970,250円の返済例(概算)【借入額:3,697万円、頭金250円、月々77,401円、ボーナス返済108,567円】
■提携ローンのご案内○提携金融機関/都市銀行○融資限度額/100万円~1億円以内(10万円単位)○返済期間/1年以上35年以内)1年単位) ◯返済方法/元利均等返済○金利/0.47%(変動金利・全期間店頭金利2.475%より-2.005%優遇)○事務手数料/33,000円(税込)○融資手数料/813,340円
※提携ローンは一定の要件該当者が対象となります。適用金利は融資実行時のものとなり表示されている金利と異なる場合がございます。金利は2021年3月時点のものです。

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一般社団法人 住まいる総合研究所
代表理事 井口 克美

「ルネ加島駅前パークフロント」は、交通アクセスや公園隣接という「Place(立地)」と、日当たりと開放感あふれる全戸南向きなどの「Plan(商品企画)」、そして月々6万円台で購入できる「Price(価格)」の3Pバランスがとても良いマンションであり、現在のマンションマーケットにおいて、とても魅力的だといえる。

条件の揃ったマンションを安全に購入できるチャンスは少ないので、是非、見学に行き、自分の目で確かめてみることをおすすめしたい。

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